매물 유형: 아파트
분석 번호: 8782
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 9년차의 대단지 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향은 하락 중이나 전세수급동향은 상승하여 실수요는 견조합니다. 다수의 개발 호재가 잠재되어 있어 중장기적인 가치 상승 여력이 존재하며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,396만 원에서 3억 6,521만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단 범위에 해당하며, 현재 시장 상황과 단지 경쟁력을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래량 감소 추세와 매매수급동향 하락을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 실거래 사례이며, 최근 1~3개월 이내 거래된 데이터로 시점 유사성이 매우 높습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 1,562만 원/평에서 1,658만 원/평 사이의 분포를 보이며, 보정 후 환산 총액은 최저 3억 4,396만 원에서 최고 3억 6,521만 원 사이로 산출되었습니다. 모든 사례는 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되어 대상 매물과 높은 유사성을 가집니다.
이지더원2차는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 물금동부공원, CU 가촌이지2차점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 양산시 물금읍은 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 전세가율은 74.4%로 비교적 높은 편이며, 전세수급동향이 상승하고 있어 갭투자 시 전세 보증금 확보에 유리할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 시세 상승보다는 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
대상 아파트는 2017년에 준공되어 현재 9년차로, 재건축 가능 연한인 30년까지는 21년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승은 기대하기 어렵습니다. 용적률은 215.92%로 법정 상한 300% 대비 84.08%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 재건축 시 사업성이 확보될 수 있는 잠재력은 있습니다.
양산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고합니다. 미분양 물량 감소와 함께 양산매곡지구 도시개발사업, 주진불빛공원 조성 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 지역 전반의 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 부산대학교 양산캠퍼스 부지조성공사 변경 승인 등 교육 인프라 확충 소식은 장기적으로 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 현명합니다.
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