매물 유형: 아파트
분석 번호: 8784
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 33년 된 건물로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 인근 지역의 활발한 도시 개발 및 공원 조성 계획은 주거 환경 개선과 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 단지 내 주차 공간 부족 및 비교사례 부족으로 인한 가격 적정성 판단의 한계는 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,017만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하여 가격 적정성이 높다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일한 단지(덕산타운)의 8층, 전용면적 111.78㎡가 2026년 3월 2억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 2억 2,018만 원으로 환산되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 대상 매물과 유사한 조건으로 평가되었습니다. 높은 유사도로 인해 신뢰도는 B등급(65점)으로 평가됩니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치를 지닙니다. 물금읍은 양산시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 인구 유입 및 세대수 증가 추세는 실수요 기반을 뒷받침합니다. 다만, 주차 공간 부족은 단기적인 불편 요소로 작용할 수 있습니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 248.51%로 법정 상한 300% 대비 51.49%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 인근 지역의 활발한 도시 개발 사업 고시 현황은 재건축 추진에 긍정적인 외부 환경을 제공합니다.
양산시 물금읍은 인구 및 세대수가 꾸준히 증가하고 있으며, 전세 및 월세 가격지수 상승과 미분양 감소 추세는 시장의 견고함을 보여줍니다. 다양한 도시 개발 및 인프라 확충 계획은 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 연한 도달은 장기적인 관점에서 높은 미래 성장 잠재력을 제공합니다. 다만, 최근 아파트 거래량 하락 추세는 단기적인 시장 변동성을 시사하므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
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