매물 유형: 아파트
분석 번호: 8786
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대수요가 견고합니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 보입니다. 다만, 최근 아파트 거래량이 하락 추세이며, 주차대수가 세대당 1대 미만인 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 8,999만 원 ~ 최고 1억 2,076만 원, 중앙값 1억 308만 원) 내에 위치하며, 중앙값 대비 약 692만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위권 범위에 해당하여 가격적 메리트가 아주 높다고 보기는 어렵습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 물금읍 범어리 내에 위치하며, 전용면적 기준 평당가 490만 원/평에서 657만 원/평 사이의 분포를 보입니다. 특히, 유사도 100점의 동일 단지 사례들이 다수 포함되어 신뢰도가 높습니다. #1 사례(현대2, 7층, 2026.6)는 9,800만 원, #2 사례(현대1, 11층, 2026.6)는 1억 2,076만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. #6, #7 사례는 1층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 각각 8,999만 원, 9,199만 원으로 산출되었습니다. 제시가 1억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
현대1 아파트는 956세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 물금읍은 양산시 내에서 거래 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 학교, 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 점은 장기적인 투자 가치 측면에서 긍정적이나, 낮은 주차대수는 단점으로 작용할 수 있습니다. 전세가율은 74.4%로 상승 추세에 있어 갭투자 리스크는 낮은 편입니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 건물 나이가 30년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 224.19%로 법정 상한 300% 대비 75.81%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 사업성은 조합 설립, 주민 동의율, 사업성 분석 등 추가적인 검토가 필요합니다.
양산시 물금읍의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대수요가 견고합니다. 지역 내 미분양 물량이 감소하고 신규 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 인근에 학교 시설 확충, 공원 조성, 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 고시되어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세는 시장의 유동성 측면에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
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