매물 유형: 아파트
분석 번호: 8802
종합 리스크 점수: 57점
이도한일베라체는 준공 15년차의 비교적 안정적인 단지입니다. 현재 제주 지역 아파트 매매가격지수와 거래량이 하락 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 공급 우세로 전환되어 시장 전반의 활력이 저하된 상태입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 매매가 타당성 및 주변 시장 동향을 면밀히 검토해야 합니다.
제시 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 3,704만 원에서 7억 9,697만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 최근 시장 하락 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 2,289만 원/평에서 2,475만 원/평 수준입니다. 시점 보정 계수는 0.996~0.998이 적용되어 최근 시장 하락세가 반영되었습니다. 각 사례는 대상지와 면적 및 조건이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다.
이도한일베라체는 661세대의 중규모 단지로, 세대당 1.15대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 105호어린이공원, 한마음병원, 이든어린이집 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 현재 제주 지역의 매매가격지수 하락 및 공급 과잉 우려가 있어 단기적인 투자 수익률은 제한적일 수 있습니다.
이도한일베라체는 2011년 준공되어 건물 나이가 15년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 15년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률은 199.91%로 법정 상한 250% 대비 50.09%p의 여유가 있으나, 재건축 연한 미도래로 개발 잠재력은 낮습니다.
제주 지역 아파트 시장은 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 매매수급동향 공급 우세 등 전반적으로 약세장을 보이고 있습니다. 특히, '제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크', '위파크 제주 1단지/2단지' 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 시장에 추가적인 부담을 줄 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적이며, 중장기적으로는 지역 경제 활성화 및 인구 유입 추이에 따라 시장이 회복될 수 있으나, 현재로서는 보수적인 접근이 필요합니다.
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