매물 유형: 아파트
분석 번호: 8807
종합 리스크 점수: 58점
제주시 노형동 부영1차 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수 및 수급동향이 하락세를 보이고 있으나, 인근에 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 상당하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시 매매가 6억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 4,235만 원 ~ 최고 7억 2,598만 원) 내에 위치합니다. 이는 중앙값 6억 9,992만 원 대비 약간 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 4층 매물로 6억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 5,993만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 거래된 1층 매물로 6억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 4,235만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 거래된 6층 매물로 7억 원에 거래되었으며, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 6억 9,992만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 거래된 10층 매물로 7억 3,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 7억 2,598만 원입니다. 모든 사례가 대상 매물과 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 면적 및 도로 조건도 유사하여 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
부영1차 아파트는 제주시 노형동에 위치하며, 한라중학교 등 학교가 인접해 있어 학군 경쟁력이 양호합니다. 주변에 66호어린이공원, CU 제주부영점, 제주한라병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 현재 시장 지표는 하락세를 보이지만, 비교사례 대비 제시가가 합리적인 수준이며, 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
대상 건물은 2001년 준공되어 현재 25년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아 있어, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 존재합니다. 현재 용적률이 179.92%로 법정 상한 250% 대비 70.08%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성 분석 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
제주시 아파트 시장은 현재 매매가격지수 및 수급동향이 하락세를 보이고 있어 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다. 그러나 노형동 인구는 큰 변동 없이 정체 상태이며, 인근에 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 위파크 제주 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 장기적으로는 초지 및 보전산지 해제, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요하지만, 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.
매수