매물 유형: 아파트
분석 번호: 8813
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 전반적으로 보합세 시장에서 재건축 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 접근이 유효합니다.
제시 매매가 6,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,065만 원에서 7,409만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 유사도 100점의 동일 단지 1층 거래(7,065만 원)와 비교했을 때도 낮은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 1은 동일 단지, 동일 평형(41.3㎡), 1층 거래로 유사도 100점을 기록했으며, 2026년 3월 7,100만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 7,065만 원입니다. 비교사례 2와 3은 동일 단지, 동일 평형이나 층수 차이로 인해 각각 90점의 유사도를 보였습니다. 2026년 4월 12층이 7,200만 원(대입 총액 7,174만 원)에, 2026년 2월 13층이 7,450만 원(대입 총액 7,409만 원)에 거래되었습니다. 대상 매물의 5층은 비교사례 2, 3의 중층보다 낮은 층으로, 층수 감점이 적절하게 반영되었습니다.
대상 아파트는 비교적 낮은 매매가와 재건축 연한 도달이라는 투자 매력을 가지고 있습니다. 인근에 명륜어린이공원, GS25, 강원특별자치도원주의료원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 주차 공간 부족과 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 보고 접근한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.
준공 34년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률 167.41%로 법정 상한 250% 대비 82.59%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. '원동나래지구 주택재개발정비사업' 등 인근 개발 호재도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 추진 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다.
원주시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향은 상승 조짐을 보입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화가 예상됩니다. 대상 아파트는 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다. 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 아파트 수요 증가는 긍정적인 요인입니다.
매수