매물 유형: 아파트
분석 번호: 8818
종합 리스크 점수: 55점
강원특별자치도 원주시 단구동 청솔2차 아파트는 준공 26년차 단지로, 재건축 연한이 4년 남았으나 용적률 갭이 낮아 리모델링을 우선적으로 검토할 필요가 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이며 거래량은 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승세를 보여 수요가 꾸준히 존재함을 시사합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 9,399만 원 ~ 최고 1억 2,305만 원, 중앙값 1억 70만 원)의 최하단보다 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지(청솔2차) 내 동일 용도지역(제2종일반주거지역)의 거래이며, 전용면적 58.65㎡ 기준으로 시점 및 층 보정이 완료된 값입니다. 유사도 100점 사례는 2026년 5월 거래된 5층 매물(1억 원)과 2026년 3월 거래된 3층 매물(9,453만 원), 4층 매물(9,950만 원)입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(2층 vs 6~15층)이 적용되었으며, 2026년 6월 거래된 7층 매물(1억 원)부터 2026년 2월 거래된 12층 매물(1억 1,238만 원)까지 다양하게 분포합니다. 이 사례들은 대상 매물과 동일 단지 내 거래이므로 높은 신뢰도를 가집니다.
청솔2차 아파트는 원주시 단구동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 주변에 단구여성가족공원, 세븐일레븐, 혜인종합동물병원, 꼬마스쿨어린이집 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 준공 26년차 단지로 노후화가 진행 중이며, 세대당 주차대수가 부족한 점은 감점 요인입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성이 있습니다. 현재 제시 매매가는 시장 가치 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트는 있으나, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 아직 재건축 추진은 어렵습니다. 또한, 현재 용적률이 214.38%로 법정 상한(250%) 대비 35.62%p의 갭이 있어, 재건축을 통한 사업성 확보가 제한적일 수 있습니다. 따라서 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 우선적으로 검토해야 할 시점입니다.
원주시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정으로 인해 향후 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 단구동은 지역 내 거래 활성도가 높고 인구 변동이 크지 않아 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 대상 매물은 현재 시장 가치 대비 저렴한 가격으로 매수 매력이 있으나, 장기적인 관점에서는 신규 공급 물량 소화 여부와 지역 경제 상황 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 단지 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 추진 가능성 및 사업성 확보 여부가 향후 가치 상승의 주요 변수가 될 것입니다.
매수