매물 유형: 아파트
분석 번호: 8839
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 그러나 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 가격 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 매매가 3억 5,000만 원은 유사 사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 9,399만 원 ~ 최고 3억 877만 원, 중앙값 3억 821만 원) 대비 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상지와 동일 단지인 원주기업도시라온프라이빗 아파트의 동일 평형대(84.7㎡) 거래입니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높으며, 거래 시점은 2026년 2월부터 6월까지로 최근 거래 내역입니다. 각 사례별로 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었으며, 시점 보정 계수는 거래 시점에 따라 0.996에서 1.000 사이로 미세하게 조정되었습니다. 이 보정 과정을 통해 산출된 환산 총액은 최저 2억 9,399만 원에서 최고 3억 877만 원 사이의 스펙트럼을 형성합니다.
대상 아파트는 원주기업도시 내에 위치하여 비교적 신축이며, 세대당 1.24대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 양호합니다. 인근에 기업도시어린이공원4 배드민턴장 등 공원 시설이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 투자 가치 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 라온어린이집이 근접해 있으나, 초중고등학교의 구체적인 학군 경쟁력은 추가 확인이 필요합니다. 지하철역은 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률은 196.71%로 법정 상한 300% 대비 103.29%p의 여유가 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 확보될 수 있으나, 현재 시점에서는 논하기 어렵습니다.
원주시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매 거래량은 감소 추세입니다. 지정면 가곡리의 아파트 거래 활성도는 원주시 내에서 3위로 비교적 높은 편입니다. 그러나 두산위브더제니스 센트럴 원주, 원주자이 센트로 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 원주 기업도시의 개발 완료 및 인프라 확충에 따라 주거 환경이 개선될 여지는 있으나, 현재 제시 매매가는 시장 가치 스펙트럼의 상단을 초과하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.
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