매물 유형: 아파트
분석 번호: 8843
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있습니다. 주변에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화가 예상됩니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있으며, 인구는 소폭 증가하고 있으나 거래량은 감소 추세로 투자에 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 5,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 4,974만 원에서 최고 5,170만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 630만 원에서 830만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(39.698㎡)이며, 거래 시점은 2026년 2월부터 4월까지로 최근 거래 내역입니다. 모든 사례는 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 5층이 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 4,980만 원으로 대입되었습니다. #2, #3 사례는 2026년 3월 5층과 4층이 각각 5,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 4,974만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 2월 5층이 5,200만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 5,170만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상지와 동일한 흥업경동아파트 내 거래로, 층수도 유사하여 가격 비교에 매우 적합합니다.
대상 아파트는 강원대학교 원주캠퍼스 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 소규모 단지 규모와 세대당 1대 미만의 주차대수는 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 주변에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 비준가격 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격적 메리트가 부족합니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년 남았습니다. 용적률은 192.04%로 법정 상한 250% 대비 57.96%p의 여유가 있어 재건축 가능성은 있으나, 소규모 단지 특성과 낮은 평균 매매가를 고려할 때 사업성 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 리모델링 또한 검토 가능하나, 현재로서는 구체적인 추진 계획은 없습니다.
원주시 아파트 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량 감소와 대규모 신규 공급 예정은 향후 시장에 하방 압력을 가할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 현재 시장 가치 대비 고평가된 것으로 판단되며, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부를 지켜봐야 할 것입니다. 인근 개발 호재는 주로 도로 개설 및 주차장 확충 등 기반 시설 개선에 집중되어 있어 직접적인 아파트 가치 상승에는 제한적 영향이 예상됩니다.
보류