매물 유형: 아파트
분석 번호: 8850
종합 리스크 점수: 72점
화서역푸르지오브리시엘은 준공 3년차의 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 인근 화서역 준역세권 입지와 풍부한 커뮤니티 시설은 단지의 경쟁력을 높이는 요소입니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 17억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 9,355만 원에서 15억 5,238만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 1억 5천만 원에서 2억 원 가량 높은 수준입니다. 이는 단지의 고층 프리미엄이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트로, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 5건은 100점의 유사도를 보이며, 2026년 2월~3월에 거래된 사례들입니다. #1 사례는 28층 104.9868㎡가 14억 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 14억 9,355만 원으로 대입되었습니다. #2, #3 사례는 30층, 31층 104.9256㎡가 15억 원에 거래되었고, 시점 보정 후 각각 15억 1,461만 원으로 대입되었습니다. #6 사례는 8층 104.7512㎡가 15억 3,000만 원에 거래되었으나, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 15억 5,238만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
화서역푸르지오브리시엘은 준공 3년차의 신축 단지로, 우수한 단지 경쟁력과 풍부한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 화서역(1호선)이 도보 8분 거리에 위치한 준역세권이며, 인근에 학교 및 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세, 매매수급동향의 수요 우세는 투자 매력을 더합니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요합니다.
준공 3년차 단지로 재건축 연한(30년)까지는 27년이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 그러나 법정 상한 용적률 1300% 대비 현재 용적률이 499.73%로 용적률 갭이 800.27%p에 달하여, 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가할 수 있습니다.
수원시 장안구의 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 화서역 인근 개발 호재와 고덕일반산업단지 용수공급시설 건설 등 지역 경제 활성화 요인도 존재합니다. 다만, 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 인근에 예정된 신규 공급 물량이 향후 시장에 미칠 영향을 지속적으로 주시해야 합니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 향후 시장 상황 및 공급 물량 소화 여부에 따라 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.
보류