매물 유형: 아파트
분석 번호: 8852
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 수원로얄팰리스는 20년차 아파트로, 매매가격지수가 상승하는 시장 분위기 속에서 매매가 6억 원으로 제시되었습니다. 유사 단지 내 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼은 6억 원으로, 제시가는 적정 범위에 속합니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재하며, 재건축 연한까지 10년이 남아 개발이익 실현까지는 시간이 필요해 보입니다.
제시 매매가 6억 원은 비교 사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 원 ~ 최고 6억 원)의 중앙값인 6억 원과 일치합니다. 이는 제시가가 시장의 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 수원로얄팰리스 동일 단지 내 8층 111.26㎡ 매매 6억 원(2026년 5월 거래)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다. 다만, 대상 매물이 2층인 반면 비교사례는 8층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 최근 거래임을 반영하여 추가 보정은 없었습니다. 이 사례를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 6억 원입니다.
대상 매물은 수원시 장안구 송죽동에 위치하며, 매매가 6억 원은 시장의 합리적인 범위 내에 있습니다. 인근에 정자공원, 반품아울렛, 경기도의료원 수원병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 다소 떨어지는 점은 교통 편의성 측면에서 아쉬운 부분입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
수원로얄팰리스는 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 431.26%로 법정 상한 1300% 대비 868.74%p의 갭이 있어 용적률 측면에서는 개발 잠재력이 존재하나, 재건축 사업성 확보를 위해서는 추가적인 용적률 인센티브 및 사업 추진 동력이 필요합니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 리모델링이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
수원시 장안구는 매매 및 전월세 가격지수가 모두 상승하고 매매수급동향도 긍정적인 흐름을 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 밝습니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 가격 상승폭을 제한할 수 있는 리스크 요인입니다. 대상 매물은 20년차 아파트로, 신축 아파트 대비 경쟁력이 약화될 수 있으므로, 가격 경쟁력 확보가 중요합니다. 장기적으로는 용적률 여유를 통한 개발 잠재력이 있으나, 실현까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
보류