매물 유형: 아파트
분석 번호: 8854
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 수원시 장안구의 활발한 도시관리계획 변경 및 재개발 사업 고시 등으로 인해 지역 전반의 개발 호재가 풍부하여 긍정적인 규제 전망을 가집니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 442만 원에서 7억 9,774만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 상단 범위에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 더샵광교산퍼스트파크의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 5월까지로 최근 거래 내역이며, 전용면적 84.98㎡ 또는 84.99㎡로 대상 매물과 동일합니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 보정 후 대입 총액은 최저 7억 442만 원에서 최고 7억 9,774만 원 사이로 형성되었습니다. 이는 대상 매물의 적정 가치 판단에 매우 유효한 근거가 됩니다.
더샵광교산퍼스트파크는 4년차 신축 아파트로, 우수한 주거 환경과 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 수원시 장안구는 매매가격지수와 매매수급동향이 상승세를 보이며 투자 심리가 양호한 지역입니다. 인근에 시립더샵광교산퍼스트파크어린이집 등 교육 시설이 가까이 위치하며, 영화공원 등 녹지 공간도 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 현재로서는 기대하기 어렵습니다.
준공 4년차로 재건축 연한(30년)까지는 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 초기 단계에 해당하여 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 보입니다.
수원시 장안구의 매매가격지수와 매매수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 또한 수원 도시관리계획 변경, 재개발, 가로주택정비사업 등 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 조원2 지구단위계획을 통한 준주거지역의 고밀 개발 허용은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ 등 인근에 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 공급 물량의 소화 여부가 중장기적인 시세 변동에 중요한 변수가 될 것입니다.
보류