매물 유형: 아파트
분석 번호: 8856
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한에 5년이 남았으며, 주변에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 낮지만, 단지 규모와 주변 인프라는 양호합니다. 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성과 인구 감소 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 1,192만 원 ~ 최고 4억 9,177만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당하는 가격입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물 시세와 유사한 수준으로, 가격적 메리트가 아주 높다고 보기는 어렵습니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.005로 최근 거래 시점의 시장 가격 상승분이 반영되었습니다. 특히, #12 사례(2026년 3월, 21층, 84.34㎡)는 4억 9,177만 원으로 가장 높은 대입 총액을 보였으며, #6 사례(2026년 4월, 1층, 84.34㎡)는 3억 1,192만 원으로 가장 낮은 대입 총액을 나타냈습니다. 이는 층수 및 거래 시점에 따른 가격 편차를 보여줍니다.
대상 아파트는 1,586세대의 대단지로, 단지 규모 면에서 경쟁력이 있습니다. 인근에 금당어린이공원, CU 편의점 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 숲속반디어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전반적으로 안정적인 실거주 및 장기 투자 가치를 지니고 있습니다.
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남았습니다. 현재 용적률이 214.36%로 법정 상한 300% 대비 약 86%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 다만, 재건축은 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
수원시 장안구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하고 매매수급동향도 긍정적입니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ 등 1,145세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주변 아파트와의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 조원1동의 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되어 1인 가구 증가 추세로 보입니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 주변 개발 호재(고덕일반산업단지 용수공급시설, 111-3구역 주택재개발정비구역 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류