매물 유형: 아파트
분석 번호: 8859
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 수원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 최근 수원시 권선구 아파트 매매가격지수가 상승 추세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 재건축 연한이 3년 남아 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있으나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,589만 원에서 4억 3,617만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 역세권 프리미엄, 재건축 기대감 등이 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 동일 면적(59.9219㎡)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 7층 4억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 1,998만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 13층 4억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 3,617만 원으로 가장 높은 가격을 형성했습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 거래 시점에 따라 가격 편차가 발생하고 있습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.014가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
동남 아파트는 수원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 인근에 평동늘기쁨어린이집 등 교육 시설이 있어 자녀 양육 환경도 양호합니다. 단지 자체의 경쟁력은 준공 27년차로 다소 노후화되었으나, 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 중장기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한인 30년까지 3년이 남아 있습니다. 이는 재건축 가능성이 가까워지고 있음을 의미하지만, 실제 재건축 추진은 용적률, 사업성, 주민 동의 등 복합적인 요소를 고려해야 하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 현재 용적률이 법정 상한에 근접하여 용적률 갭이 크지 않아 사업성이 낮을 수 있습니다. 리모델링 또한 대안이 될 수 있으나, 이 역시 사업성 검토가 필요합니다.
수원시 권선구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 수원 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 존재합니다. 대상 매물은 수원역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있어 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다. 중장기적인 관점에서 재건축 추진 여부와 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
보류