매물 유형: 아파트
분석 번호: 8868
종합 리스크 점수: 70점
수원아이파크시티4단지는 준공 14년차의 비교적 신축에 가까운 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 현재까지는 견조한 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,795만 원에서 6억 8,891만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 6억 4,184만 원과 비교할 때 유사한 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.86㎡ ±5%) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 100점 사례들은 시점 보정 계수 1.000~1.004를 적용받아 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 층구간 감점이 있는 사례(#13, #14, #15)는 대상 매물(14층)보다 낮은 층에 위치하여 보정 후 대입 총액이 상대적으로 낮게 산출되었습니다. 제시 매매가 6억 5,000만 원은 이 스펙트럼 내에서 중간 수준에 해당합니다.
수원아이파크시티4단지는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.42대의 높은 주차 비율은 편의성을 더합니다. 인근에 고렴공원 등 녹지 공간이 풍부하고, CU 편의점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군으로는 아이터세상어린이집이 근접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 수원시 권선구의 매매가격지수 상승과 수요 우위 시장 동향은 투자 가치를 높이는 요인입니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지는 16년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 192%로 법정 상한 250% 대비 58%p의 여유가 있으나, 재건축을 통한 사업성 확보에는 추가적인 시간이 필요할 것으로 보입니다.
수원시 권선구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재 뉴스도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근에 매교역 팰루시드 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 장기적으로는 공급 물량 소화 여부가 시장에 변수로 작용할 수 있습니다. 현재 미분양 세대가 적어 즉각적인 위험은 낮지만, 지속적인 시장 모니터링이 중요합니다. 전반적으로는 안정적인 투자 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.
매수