매물 유형: 아파트
분석 번호: 8872
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도래까지 시간이 남았으나, 인근 지역의 활발한 개발 사업과 교통 인프라 확충 호재가 잠재적 가치를 높이고 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크와 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 6,945만 원 ~ 최고 4억 4,500만 원)의 중앙값(4억 2,121만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 8건의 비교사례 중 중간 범위에 해당하며, 최근 동일 단지 내 거래 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 2026년 6월 10층 거래(4억 4,500만 원)와 2026년 5월 15층 거래(4억 4,500만 원)는 대상 매물과 시점 및 층수 유사도가 높아 신뢰도가 매우 높습니다. 2층 거래 사례(#7, #8)는 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 전반적으로 동일 단지 내 거래이므로 높은 유사성을 보입니다. 시점 보정 계수 1.005가 적용되어 최근 시장의 상승 추세가 반영되었습니다.
대상 아파트는 수원시 팔달구 화서동에 위치하며, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이는 긍정적인 시장 환경에 있습니다. 동일 단지 내 유사 평형 거래가 활발하여 시장 유동성이 양호하며, 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변에 화서도시숲 등 공원 시설이 인접해 주거 쾌적성이 높고, 수원월드컵경기장 주변 도시계획 변경, 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 및 생활 인프라 개선 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 5년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 그러나 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 238.06%로 61.94%p의 용적률 갭이 존재하여, 향후 재건축 연한 도래 시 사업성이 있을 수 있습니다. 현재로서는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성도 함께 검토해 볼 수 있습니다. 인근 화서1구역 공공재개발사업 예정구역 지정 등 주변 개발 동향은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
수원시 팔달구의 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업과 같은 교통 호재는 지역의 접근성을 크게 향상시켜 주거 선호도를 높일 것으로 예상됩니다. 또한, 수원 도시관리계획 변경을 통한 공원 및 사회복지시설 확충은 주거 환경 개선에 기여할 것입니다. 다만, 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근에 예정된 1,532세대의 신규 공급 물량은 향후 시장에 단기적인 공급 부담으로 작용할 수 있으므로, 시장의 수급 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로는 긍정적인 시장 전망 속에서 신규 공급 리스크를 관리한다면 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수