매물 유형: 아파트
분석 번호: 8874
종합 리스크 점수: 65점
인계파밀리에 아파트는 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 매매수급동향도 상승세를 보여 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시 매매가 5억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 863만 원 ~ 최고 5억 7,695만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 인계파밀리에 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84.98㎡로 대상 매물과 동일합니다. #1 사례는 18층 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 5억 7,695만 원입니다. #2 사례는 11층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 5억 6,499만 원입니다. #3 사례는 13층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 4,388만 원입니다. #4 사례는 4층 거래로 층구간 감점(-20점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 863만 원입니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수가 적용되어 최근 시장 상황을 반영하고 있습니다.
인계파밀리에는 수원시 팔달구 인계동에 위치하여 매교역(수인분당선)을 도보 13분 거리에 두고 있어 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 용인공원라이프, GS25, 윌스기념병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인계동은 팔달구 내 거래 활성도 3위 지역으로, 꾸준한 수요가 뒷받침될 가능성이 높습니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량은 향후 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
인계파밀리에는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 249.18%로 법정 상한 300% 대비 50.82%p의 여유가 있으나, 재건축을 위한 사업성 확보에는 다소 부족할 수 있습니다. 리모델링 가능성은 단지 규모와 구조 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
수원시 팔달구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설사업 등 교통 호재와 공원 조성 계획 등 주거 환경 개선 요인이 존재합니다. 그러나 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근 1,532세대의 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시 매매가는 시장 스펙트럼 상단을 초과하는 수준으로, 신규 공급 리스크와 함께 가격 조정을 통한 접근을 고려해야 할 것입니다.
보류