매물 유형: 아파트
분석 번호: 8876
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 광교더포레스트는 2013년 준공된 1702세대의 대단지 아파트로, 비교적 양호한 건물 연식과 충분한 주차 공간을 갖추고 있습니다. 최근 수원시 아파트 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 10억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 8억 9,978만 원 ~ 최고 9억 5,776만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승세와 단지의 입지적 강점, 층별 프리미엄 등이 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 매수자는 이러한 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 광교더포레스트 아파트의 실거래 데이터입니다. 유사도 점수는 90점에서 100점 사이로 매우 높으며, 이는 분석의 신뢰도를 높이는 요인입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 전용면적 기준 평당가 3,508만 원/평에서 3,733만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들은 대상 매물(10층)과 인접한 저층(1층, 4층) 또는 고층(17층, 18층, 21층, 23층)에 위치하여 층별 가치 차이를 반영했습니다. 모든 비교사례는 시점 보정이 완료된 최종 대입 총액을 기준으로 분석되었습니다.
광교더포레스트는 1702세대의 대단지 아파트로, 준공 13년차의 비교적 양호한 연식을 자랑합니다. 세대당 1.54대의 충분한 주차 공간을 확보하고 있으며, 인근에 번암가족공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 수원시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있어 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 고려해야 할 요소입니다. 학군 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 주변에 노리맘어린이집 등 교육시설이 위치하고 있습니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 17년이 남아있으므로, 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 용적률이 189.09%로 법정 상한 300% 대비 110.91%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근 영통 지구단위계획 변경 및 망포1구역 재건축 사업 등 지역 내 개발 움직임이 활발하여 장기적인 관점에서의 재건축/리모델링 가능성은 열려있습니다.
수원시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 가격 상승 여력이 존재합니다. 인근 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으나, 원천3지구 도시개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재들이 잠재적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 공시지가 또한 꾸준히 상승하는 추세로, 장기적인 관점에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
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