매물 유형: 아파트
분석 번호: 8878
종합 리스크 점수: 70점
황골마을주공1 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 청명역 역세권 입지와 주변 다양한 개발 호재가 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 향후 개발 이익을 고려할 때 투자 가치가 충분한 것으로 판단됩니다. 다만, 신규 공급 예정 물량과 최근 거래량 추이를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 7,000만 원 ~ 최고 5억 8,999만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 4,942만 원 대비 상위권 범위에 해당합니다. 특히 유사도 100점의 동일 단지 2층 매물이 5억 4,800만 원에 거래된 점을 고려할 때, 제시가는 시장 상황과 단지의 개발 잠재력을 반영한 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적(59.99㎡)의 최근 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 이 중 #2 사례(2026년 6월, 2층, 59.99㎡)는 5억 4,800만 원에 거래되었으며, #4 사례(2026년 6월, 2층, 59.99㎡)는 4억 8,900만 원에 거래되었습니다. 대상 매물의 제시가 5억 2,000만 원은 이들 사례의 중간 수준에 해당하며, 유사한 조건의 거래 내역을 통해 가격 타당성을 확보하고 있습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다.
황골마을주공1은 청명역 역세권에 위치하며, 대규모 단지로서 높은 유동성을 자랑합니다. 인근에 미로어린이공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 특히 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 단지입니다.
건물 나이가 29년으로 재건축 연한 30년에 1년 미만으로 도달합니다. 영통 지구단위계획구역 내 리모델링 사업 지구단위계획 변경 결정 등 주변 개발 호재가 있어 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭이 84.25%p로 개발 여유가 충분하여 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다.
수원시 영통구의 전반적인 부동산 시장 지수가 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기가 지속될 것으로 전망됩니다. 황골마을주공1은 역세권 입지, 대규모 단지, 그리고 재건축 연한 도달이라는 강력한 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 높은 미래 성장 잠재력을 가집니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 영향과 금리 변동 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수