매물 유형: 아파트
분석 번호: 8883
종합 리스크 점수: 67점
위례 래미안이편한세상 아파트는 준공 10년차의 대단지 아파트로, 비교적 양호한 시장 환경과 안정적인 주거 여건을 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 20억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 17억 1,837만 원 ~ 최고 18억 2,046만 원) 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 매수자의 기대 심리가 반영된 것으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(위례 래미안이편한세상)의 동일 면적(75.99㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 14층 거래로 18억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 18억 2,046만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 18층 거래로 17억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 17억 9,672만 원입니다. #3, #4 사례는 2026년 2월 8층 거래로 각각 16억 9,500만 원, 16억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 17억 4,409만 원, 17억 1,837만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내에서 시점과 층수 차이를 반영하여 보정되었습니다.
위례 래미안이편한세상은 1,540세대의 대규모 단지로, 안정적인 주거 환경과 우수한 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 남위례역(8호선)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 주변에 창곡천수변공원, CU 위례한빛마을점, 위례어린이집 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 학군 또한 위례동 내에서 양호한 편으로 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하고 있어 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
본 단지는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 111.56%p로 개발 잠재력이 보통 수준이나, 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해 볼 수 있습니다.
성남시 수정구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 위례동은 지역 내 거래 활성도도 높아 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 성남금토 A-2블록, 판교테크노밸리 중흥S-클래스, 산성역 헤리스톤 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 유입될 예정이므로, 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하며, 신규 공급 물량의 입주 시기에 따른 시장 변화를 주시해야 합니다.
보류