매물 유형: 아파트
분석 번호: 8892
종합 리스크 점수: 65점
해당 매물은 경기도 성남시 분당구 수내로 181 샛별마을(우방) 아파트로, 32년 경과된 재건축 연한 도달 단지입니다. 최근 1기 신도시 특별정비구역 지정 등 개발 호재가 활발하며, 매매가격지수 및 거래량 상승 추세로 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 19억 원은 비교사례 스펙트럼(최저 16억 6,714만 원 ~ 최고 16억 8,772만 원) 대비 상단에 위치하며, 약 1억 7천만 원에서 2억 3천만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 재건축 기대감 등 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(72.32㎡)의 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 2026년 2월~3월에 거래된 사례들로, 시점 보정 계수 1.022~1.029가 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다. 특히, 8층 거래 사례(#4)는 대상 매물과 동일 층으로, 보정 후 대입 총액 16억 8,772만 원이 산출되어 가장 직접적인 비교 기준이 됩니다.
샛별마을(우방)은 32년 경과된 재건축 연한 도달 단지로, '분당 노후계획도시 31구역(샛별마을) 특별정비구역 지정' 등 1기 신도시 재건축 호재의 직접적인 수혜를 입고 있습니다. 이는 장기적인 투자 가치를 높이는 핵심 요인입니다. 또한, 분당동은 성남시 분당구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 우수한 학군과 교통 접근성(지하철역 정보는 없으나, 분당구 핵심 입지)을 갖추고 있어 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
대상 단지는 1994년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과했습니다. 현재 용적률 0.36%로 법정 상한 300% 대비 매우 큰 용적률 갭(299.64%p)을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 최근 '분당 노후계획도시 31구역(샛별마을) 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정' 고시가 발표되어 재건축 추진이 가속화될 것으로 보이며, 개발 잠재력이 매우 높습니다.
성남시 분당구 아파트 시장은 매매가격지수 및 거래량 상승, 전세 및 월세 가격지수 상승, 수급동향 상승 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 특히 샛별마을(우방)은 1기 신도시 재건축의 핵심 단지 중 하나로, 정부의 노후계획도시 정비 정책에 따라 높은 미래 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 신규 공급 물량이 존재하나, 분당 지역의 낮은 미분양률과 활발한 거래량을 고려할 때 시장에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 상황에 따라 높은 자산 가치 상승이 기대됩니다.
매수