매물 유형: 아파트
분석 번호: 8902
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 발곡역 초역세권 입지와 인근의 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 요인으로 작용합니다. 다만, 의정부시 내 상당한 규모의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 7,192만 원 ~ 최고 4억 4,300만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있으나, 스펙트럼의 상위권에 해당하여 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 판단됩니다.
비교사례 10건 모두 대상지와 동일한 장암동 동아 단지 내 동일 평형(84.97㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히, 유사도 100점의 사례들이 다수 포함되어 있어 가격 신뢰도가 높습니다. #3 사례는 대상지와 동일한 13층에서 2026년 5월 4억 원에 거래되었으며, #10 사례는 19층에서 2026년 5월 4억 4,300만 원에 거래되어 층수에 따른 가격 차이를 보여줍니다. 모든 비교사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정이 완료된 최종 대입 총액으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 발곡역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 1488세대의 대단지로 관리비 효율성 및 커뮤니티 시설 이용에 유리하며, 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 장암어린이공원, CU 의정부동아점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 현재 용적률이 275.32%로 법정 상한 300% 대비 24.68%p의 갭이 있어 재건축 시 사업성이 확보될 여지가 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 보여 시장의 잠재적 수요가 견조합니다. GTX-C 착공 가시화, 의정부9구역 수주 등 지역 내 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 있습니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 단지의 재건축 연한 도래는 중요한 미래 성장 동력이 될 것이며, 초역세권 입지와 대단지 이점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다.
매수