매물 유형: 아파트
분석 번호: 8905
종합 리스크 점수: 65점
의정부 장암1차푸르지오 아파트는 준공 22년차 단지로, 발곡역 역세권 입지와 주변 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치를 유지하고 있습니다. 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견조합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 2,999만 원 ~ 최고 4억 6,000만 원)의 하단 범위에 위치합니다. 이는 유사 조건의 최근 거래 사례들과 비교했을 때 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 시점은 최근 1개월에서 5개월 전 거래이며, 층수에서만 감점 요인이 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 90점의 #1 사례(2026년 6월, 11층, 4억 4,500만 원)는 대상 매물과 층수 차이로 인한 감점에도 불구하고, 시점 보정을 거쳐 4억 4,499만 원의 대입 가치를 보였습니다. 이는 대상 매물의 17층이라는 고층 이점을 고려할 때 제시 매매가 4억 3,500만 원이 합리적인 수준임을 시사합니다.
장암1차푸르지오 아파트는 발곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 동암초등학교 등 학군이 잘 형성되어 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 의정부시의 매매 시장은 보합세이나 전월세 시장이 상승세를 보이고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 하지만 용적률 갭이 53.5%p로 리모델링 또는 중장기적인 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 의정부시의 재개발·재건축 지원 정책과 GTX-C 착공 등 광역 교통망 개선은 장기적인 개발 기대감을 높이는 요인입니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 시장의 견조한 수요를 나타냅니다. 매매수급동향도 상승세로 긍정적입니다. GTX-C 착공 등 교통 호재와 의정부시의 다양한 개발 사업은 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 하지만 인근 대규모 신규 아파트 공급과 미분양 주택 증가는 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있어, 중장기적인 가격 흐름에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수