매물 유형: 아파트
분석 번호: 8908
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 앞두고 있으며, GTX-C 착공 등 지역 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 단기적인 경쟁 심화 가능성은 존재합니다. 현재 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 중간 수준에 위치하며, 전세가율이 71.7%로 높은 편이므로 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다.
제시 매매가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,998만 원에서 2억 7,248만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보이며, 인근 신규 공급 물량 및 거래량 추이를 고려할 때 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.955㎡)의 최근(2026년 5월) 거래 사례입니다. 유사도 점수는 100점 또는 90점으로 매우 높습니다. #1 사례는 9층으로 2억 7,250만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,248만 원입니다. #2, #3 사례는 모두 9층 또는 5층으로 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,998만 원입니다. #3 사례는 대상 매물(6층)과 층구간이 인접하여 10점 감점되었으나, 전반적으로 유사성이 매우 높습니다.
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 앞두고 있어 장기적인 투자 가치가 있습니다. 의정부시의 매매가 대비 전세가 비율이 71.7%로 높아 갭투자 매력도 존재합니다. GTX-C 노선 착공 등 교통 호재와 경기북부 광역행정타운 개발 등 지역 개발 이슈는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 29년이 경과했으며, 재건축 연한(30년)까지 1년 남았습니다. 용적률은 298.51%로 법정 상한 300%에 근접하여 용적률 갭이 1.49%p로 매우 낮습니다. 이는 재건축 시 사업성이 다소 불리할 수 있음을 의미합니다. 하지만 의정부시의 정비사업 지원 정책과 노후 단지 증가 추세를 고려할 때, 리모델링 또는 소규모 재건축 등의 형태로 개발 가능성은 여전히 존재합니다. 재건축 추진 여부 및 사업성 분석을 위한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
의정부시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속 상승 압력을 받고 있습니다. 매매수급동향이 수요 우세로 전환되었고, 전세가율이 높아 실수요 및 투자 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 있습니다. GTX-C 노선 개통, 의정부9구역 재개발 등 굵직한 개발 호재는 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 것입니다. 하지만 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 매물이 늘어나 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 호재와 재건축 가능성을 보고 접근한다면 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.
매수