매물 유형: 아파트
분석 번호: 8913
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 28년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 의정부시의 전반적인 매매수급동향이 상승세이며, GTX-C 착공 등 긍정적인 개발 호재들이 존재합니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 판단됩니다.
제시 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 7,894만 원 ~ 최고 4억 4,799만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 1,073만 원과 비교할 때 하단에 가까운 수준입니다. 이는 현재 시장 상황에서 합리적인 가격대로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 신곡동에 위치하며, 동일 단지 또는 인근 유사 단지입니다. 유사도 점수는 80점에서 90점 사이로 높은 신뢰도를 보입니다. 주요 감점 사유는 층구간 차이로, 대상 매물(5층)과 비교사례(10층~18층) 간의 층 차이가 반영되었습니다. 예를 들어, 유사도 90점의 #1 사례는 2026년 6월 14층 4억 2,700만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 2,699만 원으로 보정되었습니다. 유사도 80점의 #9 사례는 2026년 5월 18층 4억 1,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 1,500만 원으로 보정되었습니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수 1.001이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 아파트는 발곡역 의정부경전철역에서 도보 6분 거리에 위치한 역세권 단지로, 교통 접근성이 우수합니다. 신곡동은 의정부시 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 시장 유동성이 확보되어 있습니다. 또한, 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 용적률 갭이 71.83%p로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 의정부시의 도시정비기본계획 수립 및 재건축 진단 비용 지원 등의 정책적 지원도 긍정적인 투자 요인으로 작용합니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년 경과했습니다. 재건축 연한 30년까지 2년이 남아 재건축 가능성이 매우 높습니다. 용적률은 228.17%로 법정 상한 300% 대비 71.83%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 의정부시의 재개발·재건축 현황 및 전망 뉴스에 따르면, 의정부시는 정비예정구역 재건축 진단 비용을 지원하는 등 정비사업에 적극적인 움직임을 보이고 있어 향후 재건축 추진에 긍정적인 환경이 조성되어 있습니다.
의정부시의 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 상승세로 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. GTX-C 착공, 의정부9구역 수주 등 대규모 개발 호재들이 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량(총 5,590세대)이 존재하여 단기적으로는 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 가능성과 교통 호재가 맞물려 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
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