매물 유형: 아파트
분석 번호: 8925
종합 리스크 점수: 72점
고산리슈빌포레는 준공 5년차 신축 아파트로 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 의정부시의 매매 시장은 보합세 속 상승 전환을 보이며, 전월세 시장은 꾸준히 상승 중입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, GTX-C 착공 등 교통 호재와 다양한 도시개발 사업이 예정되어 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.
제시 매매가 3억 8,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼인 최저 2억 9,899만원에서 최고 3억 5,262만원 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단되며, 시장의 기대치보다 높은 가격으로 매물이 나왔을 가능성이 있습니다. 매수 시 충분한 가격 협상 여지가 있을 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 고산리슈빌포레 내에서 발생한 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 1,661만원에서 1,959만원 사이로 분포합니다. 모든 사례는 시점, 면적, 용도지역 등 개별 요인 보정을 거쳐 대상 매물에 대입된 총액이 산출되었습니다. 특히, 유사도 100점의 비교사례들은 대상 매물과 동일한 단지 내에서 최근 1~3개월 이내에 거래된 건들로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
고산리슈빌포레는 5년차 신축 대단지 아파트로, 기본적인 단지 경쟁력은 우수합니다. 주변에 두루봉어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 고산꿈터어린이집 등 학군 접근성도 양호합니다. 의정부시의 매매 시장은 보합세 속 상승 전환을 보이며, 전월세 시장은 꾸준히 상승 중입니다. GTX-C 착공 등 교통 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 25년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 121.26%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
의정부시의 매매 시장은 상승 전환 추세에 있으며, 전세 및 월세 시장의 꾸준한 상승은 실수요가 뒷받침되고 있음을 보여줍니다. GTX-C 착공, 용현동 곰고개 도시계획도로 개설공사, 직동근린공원 조성계획 변경 등 다양한 개발 호재는 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 의정부시 내 707세대의 미분양 주택과 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 중장기적으로는 교통 및 도시개발 호재로 인한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량에 따른 조정 가능성도 고려해야 합니다.
보류