매물 유형: 아파트
분석 번호: 8967
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 부천시 소사구 범박동에 위치한 일루미스테이트 아파트로, 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,199만 원에서 8억 2,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 전용면적 또한 유사하여 높은 유사도(100점)를 보입니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 특히, 층수와 거래 시점에 따라 평당가에 차이가 있으나, 전반적으로 2,770만 원/평에서 3,217만 원/평 사이의 범위에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 대상 매물의 가치 평가에 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
대상 매물은 부천시 소사구 범박동에 위치하며, 매매가격지수 상승 및 매매수급동향 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 화목한공원 등 녹지 공간이 풍부하고 GS25 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
단지 준공연도가 미상이나, 일반적으로 아파트 재건축은 준공 후 30년 이상 경과해야 가능합니다. 정확한 준공연도 확인이 필요하며, 30년 미만일 경우 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가가 어렵습니다.
부천시 소사구 범박동은 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 매매수급동향도 우세하여 단기적인 시장 흐름은 긍정적입니다. 그러나 현재 미분양 세대가 증가하고 있으며, 범안동130가로주택사업, 부천아테라자이, 역곡역 아테움 스위첸, 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘, 송내역 푸르지오 센트비엔 등 다수의 신규 공급 물량(총 2,580세대)이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. '부천괴안 공공주택지구 지구계획 변경'과 같은 개발 호재는 주거 환경 개선에 긍정적이나, 대규모 공급 리스크를 상쇄하기에는 한계가 있을 수 있습니다. 따라서 미래 성장 전망은 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 변동성이 클 것으로 예상됩니다.
보류