매물 유형: 아파트
분석 번호: 8971
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 송내역 역세권에 위치한 10년차 아파트로, 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 1층이라는 점과 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 1층의 특성과 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,797만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 1층이라는 특성을 고려한 가격 책정으로 보이며, 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 송내역파인푸르지오1단지 10층 84.9933㎡ 매매 건으로, 2026년 6월 7억 1,800만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,793만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지이며, 시점도 1개월 전으로 매우 유사합니다. 다만, 대상 매물이 1층인 반면 비교사례는 10층으로 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 이 비교사례를 기반으로 보정된 대상 매물의 대입 총액은 7억 1,797만 원입니다.
대상 매물은 송내역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 강력한 투자 강점입니다. 준공 10년차 아파트로 비교적 신축에 속하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치 또한 높습니다. 다만, 1층이라는 점과 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승 여력에는 제한이 있을 수 있습니다. 장기적인 관점에서 역세권 입지의 가치는 유지될 것으로 보입니다.
대상 아파트는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한인 30년까지 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 244.01%로 법정 상한 300% 대비 55.99%p의 여유가 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 낮다고 판단됩니다.
부천시 아파트 시장은 매매 및 전세 가격 지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기입니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적으로는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 송내역 푸르지오 센트비엔 등 대규모 단지의 공급은 대상 단지의 경쟁 심화로 이어질 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지의 가치가 유지되겠지만, 단기적인 관점에서는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류