매물 유형: 아파트
분석 번호: 8985
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물은 준공 5년차의 신축 아파트로, 철산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 광명시 내 활발한 개발 사업과 인구 유입 추세가 긍정적인 투자 환경을 조성하고 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 15억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 6,696만 원에서 15억 4,489만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영된 가격 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 전용면적 84.98㎡(±5%) 범위의 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 5층 거래로 유사도 100점, 보정 후 대입 총액은 14억 6,696만 원입니다. #2, #3, #4 사례는 2층인 대상 매물과 층구간에서 차이가 있어 각각 10점씩 감점되었으나, 모두 2026년 2월~5월 사이에 거래된 동일 단지 매물로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 각각 14억 9,778만 원, 15억 2,977만 원, 15억 4,489만 원입니다.
철산센트럴푸르지오는 철산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 신축 단지로서 주거 쾌적성이 높습니다. 광명시 내 활발한 재개발/재건축 사업과 광명시흥 테크노밸리 조성 등의 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 인구 유입 추세도 긍정적이나, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있어 주의가 필요합니다.
대상 건물은 2021년 준공되어 현재 5년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 25년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
광명시의 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 철산역 역세권 입지와 신축 단지라는 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량의 입주 시점에 따라 일시적인 시장 조정이 발생할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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