경기도 평택시 송탄로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8990

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

평택서정동롯데캐슬은 준공 16년차 아파트로, 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전월세 가격지수는 상승하는 시장 상황에 놓여 있습니다. 인근에 서정리역이 위치하여 교통 접근성이 양호하나, 다수의 신규 공급 예정 물량이 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 미분양 현황 및 토지거래허가구역 재지정 등 지역 시장의 불확실성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 규제 강화 추세와 다수의 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성
건물 노후도(사진): 5점 — 준공 16년차 아파트로, 사진상 특이사항은 없으나 연식에 따른 관리 필요성이 존재함
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 13.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 20건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 서정리역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.4% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 2,900만 원은 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 9,705만 원 ~ 최고 4억 9,705만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보정된 가치보다 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 평택서정동롯데캐슬의 8층, 149.95㎡ 매매 건입니다. 2026년 4월에 5억 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.994를 적용하여 보정 후 대입 총액은 4억 9,705만 원으로 산출되었습니다. 층구간이 18층 대비 8층으로 저층에 해당하여 10점 감점이 있었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

평택서정동롯데캐슬은 서정리역(1호선)까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 햇살어린이공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으나, 평택시의 높은 미분양 물량과 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

준공 2010년으로 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 247.53%로 법정 상한 300% 대비 52.47%p의 여유가 있으나, 재건축을 통한 사업성 확보에는 한계가 있을 수 있습니다.

평택시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 존재할 것으로 보입니다. 그러나 평택시 토지거래허가구역 재지정 및 다수의 신규 아파트 공급 예정은 시장에 부담을 줄 수 있습니다. GTX-A 노선 관련 뉴스 등 광역 교통망 개선 소식은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 대상 매물과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 전반적으로 가격적 메리트가 있으나, 시장의 불확실성과 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 조망권, 일조량 등 현장 확인이 필요합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 가능 여부 및 혼잡도를 확인해야 합니다.
최근 3개월간의 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 특이사항이 있는지 검토해야 합니다.
인근 주민센터나 관리사무소를 통해 이웃 간 분쟁 이력이나 단지 내 주요 민원 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
내부 마감재 상태, 수리 필요 여부 등 매물 내부의 실제 컨디션을 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수