경기도 평택시 지산2로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 9000

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높은 단지로 평가됩니다. 평택시의 전반적인 인구 증가 추세와 전월세 시장의 상승세는 긍정적인 요인입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 8점 — 재건축 연한 도달 및 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 평택시의 토지거래허가구역 재지정은 투기 억제 및 지가 안정화에 기여할 것으로 보입니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 34년 경과로 건물 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력은 높으나, 현 상태의 유지보수 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 인근 실거래가: 5점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 17.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 4건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 송탄역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,823만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 가치 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형(59.85㎡)의 2026년 3월 거래 사례입니다. 해당 사례는 3층 매물로 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.989를 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 5,823만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 송탄역(1호선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 평택시의 지속적인 인구 증가와 전월세 시장의 상승세는 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 아파트는 1992년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과했습니다. 현재 용적률이 142.48%로 법정 상한 250% 대비 107.52%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 강력한 잠재력을 가지고 있음을 의미합니다.

평택시는 '평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택 신축 공사' 등 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 지역 전반의 성장 잠재력이 높습니다. 특히 BRT 노선 확충, GTX-A 노선 수혜 등 교통 인프라 개선 소식은 장기적인 호재로 작용할 것입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 용적률 여유라는 강점을 바탕으로 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 동·호수 배치와 1층의 특성을 고려한 일조량, 채광, 사생활 보호 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 1층 세대의 경우 외부 소음 및 층간 소음(특히 상층부)에 대한 민감도가 높을 수 있으므로, 실제 거주 환경에서 소음 수준을 확인해야 합니다.
• 세대당 주차대수가 미상인 만큼, 실제 주차 공간의 여유와 주차 편의성을 단지 방문 시 확인해야 합니다.
• 건물 준공 34년 경과로 인한 내부 시설(수도, 전기, 난방 등)의 노후화 정도와 보수 이력을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 1층 세대의 경우 습기, 곰팡이 발생 가능성이 있으므로, 내부 벽지, 바닥, 천장 상태를 면밀히 확인하고 누수 흔적 여부를 점검해야 합니다.
• 재건축 연한 도달 단지인 만큼, 현재 단지 내 재건축 추진위원회 구성 여부 및 진행 상황을 확인하여 향후 개발 가능성을 파악해야 합니다.

최종 판정

매수