매물 유형: 아파트
분석 번호: 9004
종합 리스크 점수: 47점
대상 아파트는 33년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 평택시의 전반적인 매매 및 전월세 수급 동향이 상승세를 보이며 인구 유입도 꾸준하여 시장 상황은 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 2,699만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 다소 높은 가격으로 평가될 수 있습니다. 매수 시에는 충분한 협상을 통해 가격 조정을 시도하는 것이 바람직합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(동부 아파트)의 7층 99.63㎡ 매매 사례입니다. 거래 시점은 2026년 5월로 2개월 전 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 753만 원입니다. 유사도 점수는 90점으로 높지만, 대상 매물이 3층인 반면 비교사례는 7층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이 사례를 통해 보정된 대상 매물의 가치는 2억 2,699만 원으로 평가되었습니다.
대상 아파트는 33년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 평택시의 전반적인 인구 증가와 전월세 시장의 상승세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량과 현재 미분양 현황은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있어 주의가 필요합니다. 학군 및 교통 접근성은 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 위치해 생활 인프라는 양호하지만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과한 단지로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 15.54%로 법정 상한 250% 대비 234.46%p의 큰 갭이 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 상당한 개발 이익을 기대할 수 있는 핵심 요인입니다. 주변에 '평택 도시관리계획(지구단위계획 재정비_군문택지지구 등 51개 지구) 결정(변경)' 등 다양한 개발 사업 고시가 있어 재건축 추진 환경은 우호적입니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세로 전환되는 시점입니다. 이는 실수요 기반의 시장 안정화 가능성을 시사합니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 장기적인 관점에서 미래 성장 잠재력이 매우 높습니다. 그러나 '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스' 등 평택시 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 약 19,733세대에 달하여 단기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성이 존재합니다. 따라서 장기적인 재건축 가치를 보고 접근하는 것이 합리적이며, 단기 시세 변동에는 유의해야 합니다.
보류