매물 유형: 아파트
분석 번호: 9012
종합 리스크 점수: 70점
평택센트럴자이1단지는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성이 양호하며, 동삭동의 활발한 거래량과 인구 증가 추세에 힘입어 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 평택시 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 최저 8억 2,510만 원 ~ 최고 8억 2,510만 원 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 해당 층수(29층)의 고층 프리미엄이나 특정 동의 선호도 등이 반영된 것으로 보입니다. 시장 동향상 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장은 견고한 편입니다.
선별된 비교사례는 #1 동삭동 평택센트럴자이1단지 29층 98.1303㎡ 거래로, 2026년 4월 8억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 층, 유사 면적으로 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 0.994를 적용하여 보정 후 평당가는 2,780만 원/평, 환산 총액은 8억 2,510만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 동일 조건으로 인해 1.000이 적용되었습니다.
평택센트럴자이1단지는 대단지 신축 아파트로 단지 경쟁력이 우수하며, 동삭동은 평택시 내 거래 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 모산골어린이공원, GS더프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 219.865%로 법정 상한 250% 대비 30.135%p의 갭이 존재하나, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.
평택시는 매매가격지수가 하락세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 동삭동은 지역 내 거래 활성도가 높고 인구도 꾸준히 증가하고 있어 긍정적인 요인이 많습니다. 다만, 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 존재하지만, 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 평택시의 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 성장 가능성이 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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