매물 유형: 아파트
분석 번호: 9015
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시의 매매수급동향은 상승세이며, 전세가율 또한 상승하여 투자 매력이 존재합니다. 다만, 평택시 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 1억 9,500만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,249만원에서 1억 8,494만원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
#1 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 11층 거래로 유사도 100점이며, 2026년 3월 1억 8,700만원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 1억 8,494만원으로 환산됩니다. #2 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 3층 거래로 유사도 90점이며, 2026년 6월 1억 7,250만원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 시점 보정 후 1억 7,249만원으로 환산됩니다. #3 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 4층 거래로 유사도 90점이며, 2026년 3월 1억 8,500만원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 시점 보정 후 1억 8,296만원으로 환산됩니다.
대상 아파트는 평택시 세교동에 위치하며, 평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 매매수급동향 및 전월세수급동향이 상승세를 보여 실수요 기반이 견고합니다. 특히 매매가 대비 전세가 비율이 75.7%로 높아 갭투자 관점에서의 매력이 존재합니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 용적률 갭이 207.02%p에 달하는 등 개발 잠재력이 높아 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.81대로 다소 부족하고, 평택시 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 상승은 제한될 수 있습니다.
우성꿈그린 아파트는 1995년 준공되어 현재 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 42.98%로 법정 상한 250% 대비 207.02%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 재건축 추진 시 높은 사업성을 바탕으로 조합원들의 추가 분담금 부담을 줄일 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 시기는 조합 설립, 안전진단 통과, 사업성 검토 등 복잡한 절차와 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 매매수급동향도 상승하고 있어 실수요는 견조합니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 평택시 내 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 재건축 추진 가능성과 지역 개발 호재에 주목하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.
보류