매물 유형: 아파트
분석 번호: 9025
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 16년차로 비교적 연식이 있으나, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 인구 증가 추세가 긍정적인 요소입니다. 매매가격은 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성은 양호하나, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 존재합니다. 전세가율이 상승 추세에 있어 갭투자 시 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 5,398만 원에서 최고 4억 1,371만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 가까운 수준으로, 시장에서 형성된 가격 범위 내에서 적정한 수준으로 판단됩니다.
비교사례 4건 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 7층 거래로 3억 5,398만 원의 대입 총액이 산출되었고, #2 사례는 2026년 6월 15층 거래로 3억 7,828만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 10층 거래로 3억 5,466만 원의 대입 총액이, #4 사례는 2026년 3월 17층 거래로 4억 1,371만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 모든 사례는 대상 매물(4층)과의 층수 차이로 인해 감점 요인이 발생했습니다.
대상 아파트는 931세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 세대당 1.41대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다. 주변에 용이동3호공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 세븐일레븐 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군으로는 푸르지오어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 평택시 전체 인구가 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있어 현재 시점에서 재건축을 통한 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 용적률은 199.11%로 법정 상한 250% 대비 약 51%p의 여유가 있으나, 이는 리모델링 또는 소규모 재건축 추진 시에 고려될 수 있는 요소입니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세를 보이지만, 전월세 시장은 상승세를 유지하며 매매가 대비 전세가 비율도 높아지고 있습니다. 이는 실수요가 여전히 견고함을 나타냅니다. 특히, 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지제역 반도체밸리, 고덕국제신도시 등 평택시 전역에 걸쳐 19,733세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉에 따른 시장의 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 평택시의 인구 증가와 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부가 시장의 주요 변수가 될 것입니다.
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