매물 유형: 아파트
분석 번호: 9029
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 17년차 아파트로, 평택시의 전반적인 매매가격지수 하락세와 다수의 신규 공급 예정 물량으로 인해 시장 경쟁이 심화될 수 있는 환경에 놓여 있습니다. 다만, 인구 증가세와 전월세 가격지수 상승은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단되나, 향후 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 3억 5,997만 원에서 최고 3억 6,491만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들의 가격 흐름을 고려할 때, 매수자 입장에서는 가격 협상의 여지가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 #1은 용이동 푸르지오1차 10층 124.3273㎡로 2026년 3월 3억 6,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 6,491만 원입니다. 비교사례 #2는 용이동 푸르지오1차 4층 124.3273㎡로 2026년 5월 3억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,997만 원입니다. #2 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래로, 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 단지는 715세대의 중대형 단지로 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있으며, 세대당 1.55대의 충분한 주차 공간은 강점입니다. 인근에 용이동2호공원, CU 평택푸르지오점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 학군 측면에서는 산새소리어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 평택시의 지속적인 인구 유입은 긍정적이나, 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
대상 건물은 2009년 준공되어 현재 17년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 199.9%로 법정 상한 250% 대비 50.09%p의 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 시기상조입니다. 향후 리모델링 추진 가능성은 있으나, 현재로서는 구체적인 계획이 없습니다.
평택시 아파트 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며 수급동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. 이는 실수요 기반은 견고함을 의미합니다. 그러나 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 상당한 부담으로 작용하여 매매가 상승을 제한할 가능성이 높습니다. '평택 가곡2지구 도시개발사업', '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성' 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적이나, 단기적인 시장의 공급 과잉 리스크를 상쇄하기는 어려울 수 있습니다. 따라서 중장기적인 관점에서 시장 상황과 공급 물량을 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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