경기도 평택시 비전2로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 9030

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

평택소사벌반도유보라아이비파크는 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수가 하락세에 있으나 전월세 가격지수는 상승세를 보이며 수요가 꾸준합니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 경쟁 심화 가능성이 있으나, 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 용적률 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 잠재력은 있으나, 현재로서는 재건축 연한까지 상당한 기간이 남아있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 평택시의 토지거래허가구역 재지정 등 규제 강화 움직임이 있으나, 대상지는 직접적인 개발 호재보다는 안정적인 주거 환경에 초점을 맞추고 있어 규제 영향이 제한적입니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 10년차 아파트로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 사진 정보는 제공되지 않았습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 28건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 쏘카존 평택지제역(SRT) 코레일주차장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.1% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 3억 3,200만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 2억 9,823만 원 ~ 최고 3억 4,993만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 2,706만 원과 유사한 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 상위 30% 이내에 해당하는 가격으로, 시장에서 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 또는 죽백동 내 유사 평형 아파트로, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 1~6번 사례는 유사도 100점으로 대상지와 동일 단지, 유사 시점, 유사 면적의 거래이며, 층수만 다소 차이가 있습니다. 7~15번 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 여전히 높은 유사도를 보입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 9,823만 원에서 3억 4,993만 원 사이에 분포하며, 이는 대상 매물의 제시가 3억 3,200만 원과 비교할 때 매우 신뢰도 높은 가격 스펙트럼을 제공합니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축에 속하며, 715세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 뒷동산어린이공원, GS25 소사벌유보라점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지 또는 감소 추세로 1인 가구 분화 및 실수요 유입을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.

대상 아파트는 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 20년 이상이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 188.94%로 111.06%p의 용적률 갭이 존재하여, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 사업 추진 시 사업성이 확보될 잠재력은 있습니다.

평택시의 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 가격지수는 상승세를 유지하고 매매수급동향도 우세하여 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 지제역 반도체밸리 제일풍경채, 평택 브레인시티 수자인 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 단기적으로는 보합세를 유지하며, 중장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 가격 변동성이 있을 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 일조량 및 조망권은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도, 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 개별 난방비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
내부 시설물(벽지, 바닥, 천장 등)의 곰팡이, 누수 흔적, 마감 상태 등 육안으로 확인 가능한 노후도를 점검해야 합니다.
인근 소음원(도로, 상가 등)으로부터의 소음 수준을 시간대별로 확인하여 주거 쾌적성을 평가해야 합니다.
단지 주변 학군 정보(배정 학교, 통학 거리, 학원가 등)를 자녀 교육 계획에 맞춰 상세히 확인해야 합니다.

최종 판정

매수