매물 유형: 토지
분석 번호: 904
종합 리스크 점수: 75점
제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값에 근접하며, 인근 상업화 시그널과 개발 호재를 고려할 때 투자 가치가 양호합니다. 다만, 복합적인 토지 이용 규제는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.
제시된 매매가 3,345만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 3,266만 원 ~ 최고 3,266만 원)의 중앙값 3,266만 원과 매우 근접한 수준입니다. 이는 비교사례의 보정된 가치와 유사한 수준으로, 시장 가격에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 수성구 중동 6**번지(20m 거리)의 46㎡ 도로 지목 토지가 2025년 8월 1,854만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 면적 보정 계수 0.965(대상이 사례보다 큼), 시점 보정 계수 1.004, 호재 보정 계수 1.021이 적용되어 대상지 면적(83㎡) 기준 3,266만 원으로 환산되었습니다. 유사도 95점으로 신뢰도가 높습니다.
대구 수성구 중동은 최근 4년간 인구가 15.4% 증가하는 등 주거 수요가 꾸준히 유입되고 있습니다. 또한, 인근에서 상업화 시그널이 포착되고 다수의 신축 및 용도변경 인허가 사례가 있어 향후 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 순수토지 거래 필지수가 하락 추세인 점과 지역 내 미분양 세대가 533세대로 존재하는 점은 시장의 단기적인 불확실성을 내포하고 있습니다. 장기적으로는 인근 신규 아파트 공급(1,057세대)이 예정되어 있어, 주변 환경 개선 및 유동인구 증가로 인한 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 도로이며 부정형 토지 형상과 세로한면(불) 도로 접면으로 인해 개발 시 효율성 저하 및 추가적인 설계 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 복합적인 토지이용규제가 존재하여 개발 계획 수립 시 법적 제약이 따를 수 있습니다. 지하 매설물 여부 및 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성도 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 순수토지 거래 필지수가 하락 추세이고 지가지수 변동률이 보합세를 유지하고 있어 단기적인 급등보다는 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 지역의 상업화 시그널과 다수의 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
조건부 매수