매물 유형: 아파트
분석 번호: 9042
종합 리스크 점수: 82점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 고덕국제신도시 내 우수한 입지를 자랑합니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 전월세 가격 지수 상승은 긍정적인 시장 신호입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 적정성을 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 4,674만 원 ~ 최고 6억 3,300만 원)의 상위권에 위치합니다. 특히 최고가 사례인 6억 3,300만 원과 거의 유사한 수준으로, 현재 시장에서 형성된 가격대 중 높은 편에 속한다고 볼 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 2026년 6월에 거래된 11층 84.2876㎡ 매매가 6억 3,000만 원은 보정 후 대입 총액 6억 3,300만 원으로 산출되었으며, 2026년 6월 18층 84.6911㎡ 매매가 5억 8,800만 원은 보정 후 대입 총액 5억 8,799만 원으로 산출되었습니다. 이 외의 사례들도 2026년 3월부터 6월까지의 거래로 시점 보정 계수는 0.998~1.000이 적용되어 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다.
대상 단지는 고덕국제신도시 내 신축 아파트로, 평택시의 지속적인 인구 유입과 지역 개발 호재(BRT 노선 확충 등)에 따른 잠재적 가치가 높습니다. 특히 고덕동은 평택시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
준공 4년차로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률 갭은 120.3%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입이 지속되고 있으며, BRT 노선 확충 등 교통 인프라 개선도 예정되어 있습니다. 이러한 요인들은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 그러나 현재 매매가격지수가 하락 추세에 있고, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재와 인구 증가에 힘입어 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다.
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