매물 유형: 아파트
분석 번호: 9048
종합 리스크 점수: 58점
평택청북이안 아파트는 준공 15년차로 양호한 건물 연식을 가지고 있으며, 비교사례 분석 결과 제시 매매가는 시장 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 평택시 전체적으로 인구 및 세대수가 증가하고 매매수급동향이 상승하는 긍정적인 시장 분위기이나, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 평택시의 토지거래허가구역 재지정 등 규제 변화도 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,274만 원에서 2억 1,374만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감이나 개별 매물의 특성이 반영된 것으로 보이며, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다. 매수 시에는 충분한 가격 협상 여지를 확보하는 것이 유리할 수 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점을 고려하여 보정되었습니다. 유사도 100점 사례들은 1~5개월 전 거래로, 층수와 거래 시점에 따라 보정 후 대입 총액이 1억 5,274만 원에서 2억 877만 원까지 다양하게 분포합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(15층 vs 1층 또는 4층)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 1억 7,999만 원에서 2억 1,374만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
평택청북이안 아파트는 640세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 가사근린공원, 세븐일레븐 평택청북이안점, 이솔어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 평택시 전체 인구 및 세대수 증가 추세는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 15년차 아파트로, 재건축 연한(30년)에 도달하기까지 15년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 189.3%로 법정 상한 250% 대비 약 61%p의 여유가 있으나, 이는 재건축 사업성을 판단하기에는 아직 이른 시점입니다. 리모델링의 경우도 단지 전체의 동의와 사업성 검토가 필요합니다.
평택시 아파트 시장은 매매가격지수가 소폭 하락하고 있으나, 전세 및 월세 시장은 상승세를 유지하며 실수요가 견고합니다. 평택시의 인구 유입과 세대수 증가는 장기적인 주택 수요를 뒷받침할 수 있습니다. 그러나 '평택 고덕 A-47BL', '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화와 시세 조정 가능성에 대비해야 합니다. 평택시의 토지거래허가구역 재지정 등 규제 변화도 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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