매물 유형: 아파트
분석 번호: 9055
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로, 재건축 연한이 5년 남았지만 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수 및 거래량은 상승 추세이나, 인구 감소세가 지속되고 있어 장기적인 관점에서 수요 변화에 대한 주의가 필요합니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,295만 원에서 5억 1,469만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높아 신뢰도가 높습니다. 특히 4건은 유사도 100점으로 시점만 다를 뿐 동일한 조건의 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 13층 매물로 4억 8,295만 원으로 보정되었고, #2 사례는 2026년 4월 거래된 7층 매물로 5억 980만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 14층 매물로 5억 1,469만 원으로 보정되었습니다. #5 사례는 5층으로 대상 매물 6층과 층구간이 인접하여 유사도 90점으로 감점되었으나, 5억 970만 원으로 보정되어 유사한 가치 범위를 형성하고 있습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제2종일반주거지역에 위치하고 있습니다.
양지마을 아파트는 고잔동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높고, 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재합니다.
대상 아파트는 2001년에 준공되어 현재 25년차 건물로, 재건축 연한 30년까지 5년이 남았습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵지만, 용적률 갭이 65.06%p로 법정 상한 대비 여유가 있어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 인근에 신규 개발 사업 고시가 다수 존재하여 지역 개발 분위기는 긍정적입니다.
안산시 단원구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하고 거래량이 증가하는 등 전반적인 시장 분위기는 양호합니다. 그러나 인구 감소 추세와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 최근 안산 시화 AI 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재가 있으나, 이것이 아파트 시장에 미치는 직접적인 영향은 시간을 두고 지켜봐야 합니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.
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