매물 유형: 아파트
분석 번호: 9056
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 24년차 아파트로, 재건축 연한까지 6년이 남아 리모델링 또는 재건축 잠재력을 지니고 있습니다. 안산시 단원구는 매매수급동향이 상승세이며 미분양 물량이 없는 안정적인 시장 상황입니다. 다만, 인근에 1,523세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
제시 매매가 3억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 3,450만 원 ~ 최고 3억 7,499만 원)의 최저가에 근접한 수준입니다. 이는 유사 조건의 매물 대비 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 특히 동일 단지 내 최근 거래인 2026년 6월 2층 3억 3,450만 원과 비교했을 때, 1층이라는 점을 고려하면 합리적인 가격으로 보입니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 초지동에 위치하며, 전용면적 59.76㎡(±5%) 범위 내의 유사 평형 아파트입니다. 특히 13건 모두 주공그린빌14단지 내 거래 사례로, 동일 단지 내 거래가 활발함을 보여줍니다. 유사도 100점 사례 4건은 2026년 3월부터 6월까지의 거래로, 3억 3,450만 원에서 3억 7,500만 원 사이의 가격대를 형성했습니다. 나머지 9건은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 모두 동일 단지 내 거래이며 최근 2~5개월 이내의 거래로 시점 보정이 잘 반영되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 적정 가치를 판단하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 매물은 1,012세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 측면에서 안정적인 가치를 지닙니다. 안산시 단원구는 매매수급동향이 상승세이며 미분양 물량이 없어 시장 상황이 양호합니다. 인근에 둔배미공원사거리, GS25 단원그린빌점, 한강어린이집 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 '안산 시화 AI 데이터센터' 착공 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 긍정적입니다.
대상 단지는 2002년 준공되어 현재 24년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 6년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 148.46%로 법정 상한 250% 대비 101.54%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 관련 추진 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
안산시 단원구는 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장이 전반적으로 긍정적인 흐름입니다. 특히 매매수급동향이 상승하고 미분양 물량이 없는 점은 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. '안산 시화 AI 데이터센터' 착공 등 지역 개발 호재는 인구 유입 및 주거 수요 증가에 기여할 것으로 보입니다. 다만, '한화포레나 안산고잔2차'와 '롯데캐슬 시그니처 중앙' 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어, 향후 공급 경쟁이 심화될 경우 일시적인 가격 조정이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 잠재력과 지역 개발 호재를 바탕으로 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.
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