매물 유형: 토지
분석 번호: 906
종합 리스크 점수: 62점
건축불가 특수매물로 인한 활용 제약이 있으나, 인근 지역의 용도변경 동향 및 인구 증가 추세는 긍정적입니다. 제시가는 건축불가 패널티가 적용된 실거래 기반 대입 스펙트럼 범위 내에 있습니다.
제시가 1,733만 원은 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 1,796만 원 ~ 최고 1,908만 원)의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다. 이는 유사한 조건의 인근 토지 거래 사례들을 바탕으로 보정된 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 대구 수성구 중동에 위치하며 지목이 '도로'이고 용도지역이 '제2종일반주거지역'으로 대상지와 유사도가 높습니다. #1 사례(유사도 94점)는 46㎡ 면적에 2025년 8월 1,854만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 1,796만 원으로 보정됩니다. #2 사례(유사도 83점)는 23㎡ 면적에 2025년 8월 927만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 1,908만 원으로 보정됩니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수 1.004가 적용되었습니다.
대상 토지는 지목이 '도로'이고 면적이 작아 당장 건축을 통한 직접적인 수익 창출은 어렵습니다. 하지만 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 인근에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되고 있어 장기적인 관점에서는 개발 압력이 존재할 수 있습니다. 특히 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 인근에 총 1,057세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 이로 인한 지역 활성화 및 유동인구 증가가 간접적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 가능성도 있습니다. 다만, 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 만큼 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지는 지목이 '도로'이며 면적이 43㎡로 매우 작아 법적으로 건축이 불가능한 특수 매물입니다. 이는 가장 큰 물리적 하자로 작용하며, 단독적인 활용 가치가 극히 낮습니다. 또한 부정형의 토지 형상과 세로한면(불)의 도로접면 조건은 향후 인접 필지와의 통합 개발 시에도 설계 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용규제는 개발의 유연성을 떨어뜨리는 요인입니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. 대구 수성구의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있어 단기적인 시세 상승 동력은 제한적입니다. 그러나 해당 읍면동의 꾸준한 인구 증가와 인근 지역의 용도변경 시그널은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 지역의 개발 활성화 및 인프라 개선이 이루어질 경우 간접적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류