매물 유형: 아파트
분석 번호: 9061
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 안산시 단원구 선부동에 위치한 일신건영휴먼빌 아파트로, 준공 21년차의 중소형 단지입니다. 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 인근에 AI 데이터센터 착공 등 개발 호재가 있으나, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 가능성도 있습니다. 현재 매매수급동향은 상승세이나, 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,381만 원에서 2억 9,900만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장 평균 대비 약 10% 이상 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월 거래된 9층 매물로, 대상지와 동일한 층구간에 위치하며 보정 후 대입 총액은 2억 9,509만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 2월 거래된 13층 매물로, 보정 후 대입 총액은 2억 9,381만 원입니다. 세 번째 사례는 2026년 5월 거래된 5층 매물로, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 2억 9,900만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 제시가보다 낮은 수준을 보입니다.
대상 단지는 224세대의 중소형 단지로, 대단지에 비해 투자 가치 상승폭이 제한적일 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 해찬솔어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 달미역(서해선)과 선부역(서해선)이 도보 15분 이내 거리에 있어 준역세권 입지로 교통 접근성은 양호한 편이며, 약 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 인근에 AI 데이터센터 착공 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
일신건영휴먼빌은 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가능합니다. 그러나 현재 용적률이 552.84%로 법정 상한 1300% 대비 747.16%p의 높은 용적률 갭을 가지고 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 높을 잠재력을 가지고 있습니다.
안산시 단원구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적입니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 거래량도 증가 추세입니다. 특히 코람코·DCI의 안산 시화 AI 데이터센터 착공과 같은 대규모 개발 호재는 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미쳐 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 다만, 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 1,523세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 가격 경쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 따라서 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
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