매물 유형: 아파트
분석 번호: 9063
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 34년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 선부역 역세권 입지와 인근 지역의 AI 데이터센터 착공 등 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 1억 5,854만 원 ~ 최고 1억 9,833만 원) 내에 위치하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들의 가격 상승세를 반영한 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(40㎡, 39.61㎡)의 최근 매매 실거래가입니다. 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었으며, 면적 및 기타 요인에 대한 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 2층 40㎡ 매물은 1억 7,500만 원으로 대입되었고, 2026년 3월 거래된 3층 39.61㎡ 매물은 1억 9,833만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 유사도 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 선부역 역세권에 위치하며, 1,358세대의 대단지라는 점에서 기본적인 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 AI 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재도 긍정적인 투자 요인입니다.
1992년 준공되어 재건축 연한(30년)을 넘어섰으며, 용적률이 108.83%로 법정 상한 250% 대비 141.17%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 유리하게 작용할 것으로 보이며, 개발 잠재력이 매우 높다고 평가됩니다.
안산시 단원구는 매매 및 전세 시장 모두 수요 우세와 거래량 증가를 보이며 긍정적인 시장 분위기입니다. 대상 아파트의 재건축 잠재력과 역세권 입지, 인근 개발 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서 미래 성장 전망은 밝습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 전월세 전환율은 보합세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율은 상승 추세로 전세 시장의 안정성도 양호합니다.
매수