매물 유형: 아파트
분석 번호: 9064
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 13년차의 삼송힐스테이트 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 특히 동일 단지 내 유사 거래 사례가 존재하여 가격 적정성 판단에 신뢰도가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 9,999만 원 ~ 최고 6억 1,999만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 유사 거래 사례 대비 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 74.13㎡ 14층 매물로 2026년 6월 6억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 9,999만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 74.13㎡ 2층 매물로 2026년 5월 6억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 1,999만 원입니다. 층수 차이로 인한 감점(-10점)이 있었으나, 유사도 90점으로 높은 신뢰도를 보입니다.
삼송힐스테이트는 중규모 단지로, 세대당 1.3대의 주차 공간을 확보하고 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적인 투자 매력도 존재하나, 제시 매매가가 비교사례 대비 높은 점은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 가격 상승 여력을 제한할 수 있습니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 건물 나이가 13년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 17년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 120.62%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 연한 도래까지는 상당한 시간이 필요합니다.
고양시 덕양구는 매매 및 전월세 시장 지수가 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나, 행신한신더휴 등 3,303세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 유사 거래 사례 대비 높은 수준이므로, 신규 공급 물량의 시장 소화 여부와 전체적인 시장 동향을 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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