매물 유형: 아파트
분석 번호: 9072
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 삼송2차아이파크는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 여건이 양호하며 최근 매매가격지수가 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 9억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 4,967만 원에서 9억 2,990만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가격과 일치하는 수준으로, 현재 시장에서 형성된 최고 수준의 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 가장 유사한 사례는 2026년 6월 거래된 삼송2차아이파크 16층 84.739㎡ 매물로, 9억 3,000만 원에 거래되었으며 보정 후 대입 총액은 9억 2,990만 원입니다. 다른 사례들도 2026년 4월~6월 사이에 거래된 동일 단지 매물들로, 8억 4,967만 원에서 9억 2,990만 원 사이의 가치를 보였습니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
삼송2차아이파크는 1,066세대의 대단지 아파트로, 준공 11년차의 비교적 신축이며 세대당 1.28대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 삼송역(3호선)까지 도보 12분 거리로 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설은 실거주 만족도를 높이는 요인입니다. 주변에 세솔공원, GS25, 아이다움어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 투자 가치는 양호한 편입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 현재 11년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률은 183.93%로 법정 상한 300% 대비 116.07%p의 여유가 있어 장기적으로는 개발 잠재력이 보통 수준입니다.
고양시 덕양구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하고 거래량도 증가하는 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내며, 매매가 대비 전세가 비율도 72.1%로 높은 편입니다. 이동환 고양시장의 경제 공약 발표와 덕은역 착공 임박 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 고양창릉지구, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 단기적으로는 현재의 상승세가 유지될 수 있으나, 중장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 시장의 변동성이 커질 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류