매물 유형: 아파트
분석 번호: 9074
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 경기도 고양시 덕양구에 위치한 창릉호반써밋 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며 매매수급동향 또한 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 동일 단지 내 최근 거래 사례들을 통해 적정 가치 스펙트럼이 형성되어 있으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 8억 7,000만 원은 동일 단지 비교사례 기반의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 7억 4,478만 원 ~ 최고 8억 3,940만 원, 중앙값 7억 9,990만 원) 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이 선반영되었거나, 매물 고유의 특성(예: 조망, 내부 인테리어 등)이 반영된 것으로 판단됩니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 창릉호반써밋의 전용면적 84㎡대 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 거래 시점은 2026년 5월~6월로, 현재 시점과 매우 가깝습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 6월, 7층, 84.9905㎡)는 8억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 8억 3,940만 원입니다. #5 사례(2026년 6월, 1층, 84.954㎡)는 7억 4,500만 원에 거래되었고, 대입 총액은 7억 4,478만 원입니다. 이처럼 층수 및 미세한 면적 차이에 따라 가격 편차가 존재하지만, 전반적으로 7억 후반에서 8억 초중반대의 가격 스펙트럼을 형성하고 있습니다.
대상 단지는 1,426세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 편의성을 갖추고 있습니다. 삼송역(3호선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 동산꽃맞이공원, CU 편의점, 호반아띠숲어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 투자 관점에서는 가격 조정 여지를 확인하는 것이 중요합니다.
창릉호반써밋은 2012년에 준공되어 현재 14년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 16년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 현재 용적률이 173.98%로 법정 상한(300%) 대비 126.02%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 추후 재건축 시 사업성이 확보될 잠재력은 있습니다.
고양시 덕양구의 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. 특히 매매수급동향이 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 가격 하락 가능성은 낮습니다. 그러나 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 유입될 예정이므로, 중장기적으로는 공급 증가에 따른 경쟁 심화와 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 지역 내 개발 호재(이동환 고양시 경제 공약 등)와 덕은역 착공 임박 소식은 긍정적인 요인이지만, 신규 공급 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근하는 것이 현명합니다.
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