매물 유형: 아파트
분석 번호: 9080
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 능곡역 초역세권에 위치하며, 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업과 교통 호재는 긍정적인 요소로 작용하며, 매매가 대비 전세가율이 상승 추세인 점도 주목할 만합니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량은 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 9,500만 원 ~ 최고 4억 9,500만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례는 동일 단지 내 12층 84.69㎡ 매물로, 2026년 5월 4억 9,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형으로 유사도가 매우 높으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 4억 9,500만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 대상 매물의 제시가는 이 비교사례의 보정 후 대입 총액보다 높은 수준입니다.
능곡대림 아파트는 경의중앙선 및 서해선 능곡역이 도보 3분 거리인 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 다만, 단지 규모가 작고 건물 노후도가 높아 장기적인 관점에서 재건축 가능성 및 사업성을 면밀히 검토해야 합니다. 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도도 높을 것으로 예상됩니다.
본 매물은 1996년 준공되어 30년이 경과, 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 213.3%로 법정 상한 250% 대비 용적률 갭이 36.67%p로 낮은 편입니다. 이는 재건축 사업성이 높지 않을 수 있음을 의미합니다. 리모델링 가능성도 함께 검토해 볼 필요가 있습니다. 인근에 행신동 A1 가로주택정비사업 등 재건축 사업이 진행 중이므로, 지역 내 재건축 분위기 및 정책 변화를 주시해야 합니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수가 보합세인 반면, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 이는 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 나타냅니다. 능곡역 초역세권 입지와 주변 개발 호재(덕은역 착공 임박 등)는 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 그러나 고양창릉지구 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 행주동 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 보합세 유지, 중장기적으로는 공급 물량 및 재건축 추진 상황에 따라 변동성이 있을 것으로 전망됩니다.
보류