매물 유형: 아파트
분석 번호: 9100
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물인 충주 호암동 세영더-조은 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지 11년이 남아있습니다. 매매가격지수 및 수급동향은 보합 또는 상승세를 보이며, 지역 내 미분양 물량은 감소 추세에 있습니다. 비교사례 분석 결과 제시된 매매가는 적정 범위 내에 있으나, 건물 노후도 및 향후 개발 호재에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,105만 원에서 2억 8,625만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 매물의 층수(15층) 등을 고려한 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼의 최고가보다 약간 높은 수준이므로, 가격 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.998㎡) 거래 사례이며, 유사도 점수 90~100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 6번 사례는 15층으로 대상 매물과 동일한 층이며, 2026년 2월 2억 8,100만 원에 거래되었습니다. 7번 사례는 2층으로 층구간 감점이 있었으나, 2026년 4월 2억 7,000만 원에 거래되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 중요한 참고 자료가 됩니다.
대상 아파트는 충주 호암동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 매매수급동향 및 거래량 상승 추세는 투자 가치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 재건축 연한까지는 시간이 남아있어 단기적인 개발 이익보다는 안정적인 주거 가치에 중점을 두는 것이 합리적입니다.
세영더-조은 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 11년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 204%p로 개발 잠재력은 있으나, 실제 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
충주시의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 보합 또는 상승세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있습니다. 인근에 도로 개설 및 산업단지 조성 등 소규모 개발 호재가 존재하나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 전반적으로 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
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